주택담보대출 2025년 은행별 대출 규제

주택담보대출 2025년 은행별 대출 규제

 

 

지난해에는 금융당국이 가계대출을 조이기에 나서면서 주요 은행들이 대출 문턱을 대폭 높였는데요. 올해 2025년에는 규제를 대거 풀고 있습니다. 특히 2025년부터 본격적으로 은행들이 생활안정자금 대출 제한을 풉니다. 물론 여전히 유주택자 주택담보대출 금지 같은 핵심 규제는 유지할 예정입니다. 그러나 주택과 관련 없는 신용대출 제한 등은 대부분 사라지는데요. 주택담보대출과 생활안정자금 대출 등 2025년 은행별 대출 규제가 어떻게 바뀌는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

생활안정자금 대출 제한 완화

 

2025년부터 5대 시중은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협)의 생활안정자금 대출 제한이 풀립니다.

생활안정자금 대출이란 이미 구입한 주택을 담보로 생활비 등에 사용하기 위해 은행에 돈을 빌리는 상품입니다. 집을 새로 구입할때, 주택을 담보로 구입 자금을 빌리는 주택담보대출과는 차이가 있습니다.

원래 생활안정자금은 담보인 주택의 가치만큼 빌릴수 있었는데요. 지난해 가계대출 증가세가 크게 확대되자, 주요 시중은행들은 대출 수요를 억제하기 위하여 생활안정자금 대출 한도를 최대 1억원으로 제한하였습니다. 하지만 2025년 부터는 생활안정자금 대출 제한이 풀립니다.

우선 KB국민은행과 신한은행은 생활안정자금 대출 한도를 새해부터 없앴습니다. 우리은행은 1주택자는 제한 없이 담보가치 내에서 생활안정자금을 빌려주고, 2주택자 부터는 1억원으로 제한했던 대출 한도를 2억원으로 확대하였습니다. NH농협은행의 경우에는 수도권 2주택자의 생활안정자금 대출을 1억원으로 제한한 한도를 2억원으로 늘렸습니다. 하나은행의 경우는 다주택자 생활안정자금 대출 한도를 1억원으로 그대로 유지합니다.

 

 

다주택자 신규 주담대 금지는 그대로 유지

 

다주택자의 주담대 금지는 2025년에도 대부분의 은행에서 그대로 유지됩니다. 주담대는 생활안정자금과는 달리 신규 주택 매수와 직접적으로 관련이 있기 때문에 대출이 늘면 집값도 오를 가능성이 높습니다. 5대 시중은행 (KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협) 중에서는 하나은행만이 지난해에 이어서 다주택자에 대한 주담대 대출을 계속 취급합니다. KB국민은행은 지난해부터 2주택 이상은 모든 지역에서, 1주택자는 수도권 지역에서 신규 주택 매수를 위한 대출을 금지하고 있습니다. 신한은행의 경우에는 모든 지역 1주택자에 대한 주담대를 금지하고 있고, 우리은행의 경우에는 수도권 1주택자에게 주담대를 금지하고 있습니다. NH농협은행은 수도권 2주택 이상에게 주담대를 금지하고 있습니다.

 

 

대출 만기 그대로 유지

 

대출 한도와 관련이 있는 대출 만기도 그대로 유지됩니다. 5대 시중은행 (KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협) 중 하나은행만이 대출 만기가 최대 40년이며, 하나은행을 제외한 4개 은행은 모두 올해도 주담대 최대 만기를 30년으로 제한합니다. 참고로 현행 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 아래에서는 대출 만기가 줄면, 빌릴 수 있는 대출 금액도 감소합니다.

 

 

 

조건부 전세자금대출 규제는 그대로 유지

 

조건부 전세자금대출 규제도 대부분의 은행에서 그대로 유지합니다. 조건부 전세자금 대출은 주담대 뿐 아니라 '갭투자(전세를 끼고 집을 매수하는 것)'에 이용할 수 있다는 지적을 받아왔습니다. 5대 시중은행 (KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협) 중 KB국민, 신한, 하나은행  3곳이 조건부 전세자금대출을 취급하지 않습니다. 반면 하나은행과 NH농협은행은 지난해에 이어 조건부 전세자금대출을 계속해서 막지 않습니다.

다만, 유주택자의 전세자금대출에 대한 규제는 일부 풀립니다. 5대 시중은행 (KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협) 중 이 규제를 가지고 있었던 곳은 신한은행과 우리은행 2곳입니다. 이중 우리은행은 유주택자 전세자금대출 제한을 모두 해제하기로 하였으며, 신한은행의 경우 원래 보유한 주택을 매각하는 조건으로 전세자금대출을 빌려주기로 했습니다.

 

 

신용대출 한도 완화

 

주택과 관련이 없는 신용대출 제한이 2025년 부터는 대부분 풀릴예정입니다. KB국민은행의 경우 대출한도를 5,000만원에서 1억~1억5,000만원으로 늘렸습니다. 신한은행과 하나은행, NH농협은 신용대출 한도제한을 없앴습니다. 우리은행의 경우 연 소득 100% 한도 내에서 신용대출을 취급하기로 하는 기존 규제를 계속 가지고 갑니다.

 

 

신규 주담대 모지기보험( MCI·MCG) 적용 부활

 

모기지신용보험(MCI)과 모기지신용보증(MCG) 취급 제한을 대거 풀었습니다. 은행에서 모기지보험 상품을 적용하면 개별 차주가 받을 수 있는 대출 한도가 최대 5500만원 늘어나는 효과가 있습니다. 다시 말해 작년 말엔 주요 은행들이 5500만원이라도 덜 내주기 위해 모기지보험 적용을 막은 것입니다. 새해 들어 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행이 모두 제한을 해제했습다.

 

 

2025년 대출 규제 정리

 

	KB국민	신한	하나	우리	NH농협
다주택자주담대	전지역 2주택 수도권 1주택	1주택 금지	제한없음	수도권 1주택 금지	수도권 2주택 이상 금지
대출 만기	30년 유지	30년 유지	40년 유지	30년 유지	30년 유지
생활안정 자금 대출	한도제한 해제	한도제한 해제	다주택자 최대 1억원 유지	2주택 이상 (1억 -> 2억) 1주택은 제한 해제	수도권 2주택 (1억 -> 2억)
조건부 전세자금 대출	제한	제한	없음	제한	없음
전세자금 대출	제한없음	기보유주택처분시 가능	제한없음	수도권유주택 제한 해제	제한없음
신용대출	1억~1.5억	제한해제	제한해제	연소득100% 한도 유지	제한해제
MCI / MCG	해제	해제	해제	해제	해제

 

 

은행별 중도상환수수료율 (단위 %)

 

분류	최저	최고
주담대(고정/변동)	0.58(국민)	0.74(우리)
전세대출(고정)	0.52(우리)	0.79(국민)
전세대출(변동)	0.37(우리)	0.72(신한)
신용대출(고정)	0.01(농협)	0.04(하나, 우리)
신용대출(변동)	0.01(농협)	0.04(하나, 우리)