재건축과 리모델링의 차이점

재건축과 리모델링의 차이점

 

 

최근에는 재건축이 아니라 리모델링을 추진하고 있는 아파트들이 많아지고 있는 추세입니다. 오늘은 재건축과 리모델링에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

리모델링의 개념

 

"리모델링"이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위입니다. 즉, 리모델링은 수리만하는 '대수선'도 있지만 면적과 세대수를 늘리는 '증축'도 리모델링에 포함됩니다.

리모델링은 사용검사일 또는 사용승인일로부터 15년~20년 미만의 아파트가 대상으로 지차체별로 기준이 상이할 수 있습니다.

허용된 용적률, 건폐율, 일조권, 최고높이 등을 모두 고려하여 인허가권자의 허가를 받는다면 세대수를 수직으로 또는 수평으로 늘릴 수 있습니다.

용적률은 가구 전용면적의 30~40%로 제한되고, 세대수의 경우는 기존 세대수의 15%이내에서 세대수를 증가할 수 있습니다.

 

 

재건축의 개념

 

"재건축 사업"이란 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설ㆍ복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급합니다.

재건축 사업절차를 간단히 살펴보면, 도시 및 주거환경 정비기본계획 및 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 재건축사업 조합설립추진위원회를 구성하여 재건축 사업조합을 설립하고, 사업시행계획인가를 받아 사업 시작 ▷ 이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공 ▷ 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 조합은 청산절차 진행하여 재건축 사업 완료됩니다.

 

 

재건축과 리모델링의 차이점

 

구분	리모델링	재건축
정의	건축물의 대수선	건축물의 멸실
목적	건축물 노후화 억제 및 기능향상	노후불량건축 밀집지역 주거환경개선 및 주택공급
공사방식	대수선 또는 부분철거 후 증축	전면철거 후 신축
조합원 자격	건물소유주	토지 등의 소유자
근거법령	주택볍, 건축법	도시 및 주거환경정비법
안전진단등급	수직: B등급이상 / 수평: C등급이상	D~E등급
연한	준공 15년 후	준공 30년 후
용적률	도시계획상 법정상한 초과 가능 (건축심의로 완화범위 결정)	현행 도시계획상 법정상한 이하 (3종일반주거지역 300%이내)
증축 범위	전용면적의 30~40% 이내	법적 상한 용적률
건축기준완화	건폐율, 용적률, 높이제한 등	없음
조합설립동의율	소유자 2/3이상(66.7%이상)	소유자 3/4이상(75%이상)
임대주택	없음	있음
초과이익 환수	없음	10~15% 환수
기부채납	없음	도로, 공원, 녹지 등 제공

 

 

1. 신청시기

 

재건축과 리모델링의 차이점은 신청 시기입니다.

재건축의 승인 조건은 20년~30년 이상된 건물에 대하여 승인을 해주는 조건이고, 리모델링의 승인 조건은 15년~20년 이상된 건물에 대하여 승인을 해주는 조건입니다.

 

 

2. 안전진단 등급

 

재건축과 리모델링의 차이점은 안전진단 등급입니다.

재건축을 위해서는 안전진단 등급은 D등급 또는 E등급을 받아야 합니다. 하지만 리모델링은 상대적으로 규제가 적기 때문에 A~C등급을 받아도 리모델링이 가능합니다.

 

 

 

3. 각종 규제 완화

 

재건축과 리모델링의 차이점은 각종 규제 완화입니다.

재건축은 임대주택 의무비율이 있고 일부 기부채납이 있습니다. 하지만 리모델링은 임대주택 의무비율과 기부채납이 없습니다. 또한 리모델링은 인허가권자의 재량에 따라 많이 달라집니다. 아파트 사이의 간격을 결정하는 일조권 채광사선이나 정북사선, 지하주차장 법규 등 다양한 법적인 부분도 완화되는 장점이 있습니다.

 

 

4. 증축의 자유도

 

재건축과 리모델링의 차이점은 증축의 자유도입니다.

재건축은 허용되는 용적률 안에서 평형 배분에 따라 자유롭게 변경이 가능합니다. 반면에 리모델링은 기존 건물을 유지한 채로 부분 철거하거나 증축을 하기 때문에 그 범위가 제한적입니다. 특히 용적률 증가는 공동주택의 주거전용면적의 30%이내에서 증축하도록 허용되어 있습니다. 단, 주거전용면적이 85m2미만의 경우에는 40%이내에서 증축이 허용됩니다.

세대수도 리모델링은 기존의 15% 이내로만 증가할 수 있습니다.

 

 

리모델링과 재건축 사업절차