부동산 주택 담보대출 LTV & 총부채원리금 상환비율 DSR 개편 기대

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요즘 부동산 시장은 대출 규제 완화에 많은 사람들이 관심을 가지고 있습니다. 윤석열 대통령 당선인의 부동산 공약 '생애 최초 주택 가구의 주택담보대출비율(LTV)' 개편, 인상에 대한 기대 때문입니다.

 

LTV 란?

LTV(주택담보대출비율)는 담보가치(주택가격) 대비 대출 비율을 말합니다. LTV에 따라서 대출 가능 한도가 달라집니다.
예를 들어 10억짜리 주택을 사는데 LTV 40% 라면 4억까지 대출이 가능하답니다.
현재는 투기과열지구 내 9억 원 이하 주택일 경우는 LTV 40%, 9억 원 초과분에는 20%가 적용되고 있고, 조정대상지역은 50%, 비규제지역은 70%를 적용하고 있습니다.

그런데 윤석열 대통령 당선인이 내 집 마련 문턱을 낮추기 위해 LTV 규제 완화를 공약으로 내세웠습니다. 기존 20~40% LTV 상한을 70%로 일괄 인상하고, 청년층과 신혼부부 등 생애 최초 주택 구매 가구에는 80%로 완화하겠다고 했습니다. 그리고 다주택자에 대해서는 주택 수에 따라서 LTV를 차등화하겠다고 했습니다.

 

 

DSR

LTV와 함께 살펴봐야 하는 것이 있습니다. 바로 DSR(총부채원리금상환비율) 입니다. DSR이란 1년 동안 갚아야 할 돈(대출원금+이자)을 연소득으로 나눈 비율입니다. 현재는 총 대출이 2억 원이 넘을 경우 1년간 갚아야 할 돈이 연 소득의 40%를 넘지 못하게 되어 있습니다. DSR을 40%로 제한을 두었기 때문입니다.
예를 들면, 연 소득이 5,000만 원이라면 매년 갚아야 할 돈이 2,000만 원을 넘을 수 없습니다. 이는 돈을 빌리는 사람이 갚을 수 있을 만큼만 대출을 해줌으로써 최악의 경우를 방지하고자 함입니다.

이처럼 내집 마련을 위해서는 LTV와 DSR을 함께 봐야 합니다. LTV 70% 로 대출금이 늘어난다고 할지라도 DSR 규제에 따라 연 소득의 40% 이상은 대출을 받을 수 없기 때문입니다. 즉, 개인의 소득에 따라서 대출 금액이 제한되기 때문에 소득이 낮을수록 여전히 대출을 받는 데에는 한계가 있습니다. LTV 70%로 규제 완화 시 9억 원의 주택을 구입할 경우 연 소득이 5,000만 원인 사람과 1억 원인 사람의 추가 대출 가능 금액이 20배 가량 차이가 난다고 합니다.

 

그렇다면 DSR 완화 가능성은?

정부 입장에서는 신중을 기할 수 밖에 없습니다. DSR을 완화 한다는 것은 버는 돈 대비 갚아야 할 대출 원금과 이자가 많아진다는 뜻이기 때문이죠. 현재도 한국의 가계부채가 높은 수준이고 앞으로 금리가 계속해서 오를 것이 예상되고 있기 때문에 최악의 경우에는 빚을 못 갚는 사태가 발생할 수도 있습니다. 그리고 이는 금융기간의 부실로 이어져서 경제위기를 불러 올 수도 있습니다.
때문에 DSR을 완화 하더라도 청년, 신혼부부 등 생애 최초 실수요자들에게 선별적으로 완화하는 방안이 유력하다고 합니다.
조만간 출범할 새 정부의 부동산 정책과 대출 규제 완화 방안에 많은 사람들의 관심이 쏠리는 만큼 새정부의 정책의 방향이 기대가 되는 바입니다.