깡통전세의 위험과 전세사기, 깡통전세 예방법

깡통전세의 위험과 전세사기, 깡통전세 예방법

최근 집값이 하락하면서 전셋값이 매매 가격보다 높은 깡통전세의 위험이 커지고 있다고 합니다. 오늘은 깡통전세에 대해서 좀 더 자세히 알아보고자 합니다.

출처: 픽사베이

깡통전세

깡통전세란 전세보증금이 집값과 비슷하거나 집값을 넘어서는 경우를 말합니다. 보통 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 넘어서면 깡통전세로 봅니다.

지난 10일, 국토교통부 실거래가 시스템에 신고된 올해 상반기 전국 아파트 매매, 전월세 가격을 보면 평균 전셋값이 매매가를 추월한 사례는 7.7% (2천 243건)로 조사되었습니다. 즉, 7.7%는 이미 전셋값이 매매 가격보다 높은 깡통전세이거나 깡통전세가 될 위험이 있다는 의미가 됩니다. 이 중에서 수도권 비중이 23.6%(529건)이라고 합니다. 

이는 주로 수도권 외곽지역 초소형 아파트나 시세 파악이 어려운 다가구, 다세대 등에서 깡통전세 위험이 더 클것임을 보여주고 있습니다.

 

문제는 계약 당시에는 깡통전세가 아니었는데 최근 집값의 하락으로 전세보증금보다 집값이 낮아지는 경우가 생기고 있다는 것입니다. 지난달 전국 집값이 2년 10개월 만에 하락세로 전환했습니다. 서울 아파트 가격은 지난 5월부터 7주째 하락 중이라고 합니다. 

 

올 상반기 전세보증금 사고 금액이 3,407억원 으로 상반기 기준 역대 최대치를 기록했다고 합니다. 주택도시 보증 공사(HUG)에 따르면 올해 상반기 전세보증금 반환보증 사고 건수는 1,595건, 사고 금액은 3,407억 원으로 집계되었습니다. 2019년 전체 사고 금액 (3,442억 원)과 맞먹는 수준이라고 하니 큰 문제가 아닐 수 없겠네요.

 

전문가들은 2020년 8월 임대차 2법 시행 (계약갱신청구권, 전월세 상한제) 이후 지난 2년간 전셋값이 크게 오른 상황에서 집값이 계속 내려간다면 전셋값이 집값보다 비싼 역전세난 사태와 함께 깡통전세 규모가 더욱 커질 수 있다고 경고하고 있습니다. 특히 갭 투자가 많았던 지역과 저가의 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 중심으로 사고 위험이 크다고 지적하고 있습니다.

 

그렇다면 전세사기 또는 깡통전세를 피해를 예방할 수 있는 방법은 없을까요?

 

전세사기 예방법

1. 전세보증보험 가입

가장 쉽고 보편적인 방법으로 전세보증보험 가입이 있습니다. 신규든 갱신이든 전세 계약기간 1/2 가 경과하지 않았다면 가입이 가능합니다. 

 

더 자세한 사항은 주택도시보증공사에 들어가셔서 알아보세요.

HUG 주택도시보증공사

 

2. 국세 완납증명서, 지방세 완납증명서 요구

세입자의 당연한 권리임에도 중개인이나 임대인이 먼저 주지 않고 잘 모르다 보니 요구를 못하는 경우가 대부분일 것입니다. 전세 계약 당시 등기부등본이 깨끗하단 이유로 계약을 하지만, 피해자의 대부분은 깨끗한 등기부등본에 당합니다. 대항력을 갖춘 들 당해세와 일반 조세채권이 먼저 배당을 받아 전세금 손실은 불가피합니다.

그리고 전세계약을 할 시에 특약사항으로 전세계약 잔검 전이나 당일, 그 이후라도 새로운 매매가 이뤄질 시 세입자 보호를 위해 국세완납증명서, 지방세 완납증명서를 세입자에게 보여주어야 하며, 압류로 인한 손해 발생 시 매도인이 책임진다는 특약을 써야 합니다.

 

3. 전입+확정일자

최소한 대항력을 갖춘 세입자 지위를 가지고 있어야 하겠습니다. 대항력을 갖추기 위해서는 점유, 계약서, 전입이 필요하며, 우선변제권을 갖추기 위해서 대항력과 확정일자를 갖추고 있어야 합니다. 

그러나 이것 단독으로는 피해를 최소하 하긴 힘드므로 위의 1번과 2번을 꼭 함께 하는 것이 좋습니다.

 

그리고 전세사기나 깡통전세를 피하기 위해서는 그 집의 가치와 시세를 정확히 파악하고 있어야 합니다. 직접적으로 투자하기 위해서 경매 또는 부동산을 공부하는 경우가 많겠지만 그렇지 않더라도 내 소중한 자산을 지키기 위해서는 꾸준히 부동산 공부를 해야 하겠습니다.

 

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